三旧改造的补偿方案直接关系到被改造人的重大财产权益。在珠三角城市，由于土地价值高，补偿差异可能达到数十万甚至数百万元。被改造人必须了解自己的权利，才能在谈判中占据主动。
一、三旧改造补偿的基本构成
- 土地补偿：按土地面积和区位基准地价计算，工业用地变商住用地须计算土地增值收益分配
- 房屋补偿：合法产权房屋按评估价补偿；无证房屋（历史遗留问题）各区处理不同，通常按重置成本价或市场价的70-80%
- 搬迁补助：一次性搬迁补助费（按房屋面积或户计）
- 临时安置补助：改造期间被改造人自行过渡的，按月支付临时安置费（通常参照同地段租金水平）
- 停产停业损失：有实际经营的，按实际经营收入或评估价补偿
- 奖励金：在约定期限内签约/搬迁的，给予奖励（通常为补偿总额的5-15%）
二、判断补偿是否合理的基准
被改造人应重点核实：①同地段新房的的市场价格 vs 补偿单价；②周边已改造项目的补偿标准；③评估机构的资质和独立性（评估方法是否合理）；④土地增值收益分配比例是否合理。
三、谈判策略
①不要急于签约：签约奖励期有压力，但被改造人仍有谈判空间（奖励期后仍可签约，只是放弃奖励金）；②申请房屋评估：对评估结果有异议，可在收到评估报告10日内申请复核和专家鉴定；③抱团谈判：多户联合，增强谈判地位；④保留证据：保存房屋权属证明、营业执照、租赁合同等，影响补偿计算依据；⑤律师介入：补偿方案不合理时，律师可代理与改造方谈判，或申请政府裁决/提起诉讼。
律师建议：瀚杰律师在三旧改造领域有丰富经验，可为被改造人提供补偿方案评估、谈判代理、裁决/诉讼代理等全程法律服务，确保补偿权益最大化。