离婚时房产怎么分，是婚姻家事纠纷中最复杂也最伤脑筋的问题。判断规则其实有规律可循：一看出资来源，二看登记情况，三看还贷方式。本文按五种常见情形列出最全分割清单。
一、一方婚前付首付，婚后共同还贷
根据《民法典》婚姻家庭编司法解释（一）第78条，婚前一方付首付购房、登记在首付方名下，婚后夫妻共同还贷的，房产归登记方所有，剩余贷款由登记方继续偿还；共同还贷部分及对应增值部分，由登记方对另一方进行补偿。
补偿数额的计算公式：共同还贷本息÷购房总价款（婚前首付+贷款本金）×房产现值÷2。
二、婚前全款与婚后共同出资
婚前一方全款购房并登记在自己名下的，属于个人财产，离婚时不参与分割。婚后以夫妻共同财产出资购房的，无论登记在哪一方名下，都属于夫妻共同财产，原则上均等分割，同时考虑出资贡献、照顾子女和女方权益等因素。
三、婚后一方父母出资
婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，按照司法解释，可认定为只对自己子女一方的赠与，属于个人财产。但如果父母出资时附有条件（如用于夫妻共同居住），司法实践中存在争议，关键看出资时的真实意思表示。
四、婚后双方父母共同出资
双方父母共同出资的，没有特别约定的，按双方出资比例按份共有；房产登记在一方子女名下的，一般认定为夫妻共同财产，分割时按出资份额确定各自比例。
五、农村宅基地房屋
宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员不能取得宅基地使用权。但宅基地上的房屋属于合法财产，可以作为夫妻共同财产分割，房屋价值由评估机构评估确定；取得房屋的一方通常需要向另一方支付折价补偿。
| 出资情形 | 登记情况 | 产权归属 | 处理方式 |
|---|---|---|---|
| 婚前全款 | 出资方名下 | 个人财产 | 不参与分割 |
| 婚前首付+婚后共还贷 | 首付方名下 | 登记方所有+补偿 | 按公式补偿共同还贷及增值部分 |
| 婚后共同出资 | 任一方或双方名下 | 夫妻共同财产 | 原则上均等分割 |
| 婚后一方父母出资 | 出资人子女名下 | 个人财产（一般） | 不参与分割，附条件出资除外 |
| 婚后双方父母出资 | 一方子女名下 | 夫妻共同财产 | 按出资比例分割 |
六、分割原则与实务技巧
《民法典》第1087条规定，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
- 协商优先，离婚协议对财产分割的约定受法律保护；
- 双方都想要房时，可竞价取得，由出价高者获得房产并向对方折价补偿；
- 都不要房时，可拍卖、变卖后分割价款；
- 房屋价值有争议的，及时申请司法评估；
- 保留购房合同、付款凭证、贷款合同、还贷流水，这是计算补偿数额的关键证据。