一、问题解答：定金和违约金能同时主张吗？
答案是：不能同时主张，只能择一适用，但可就超出部分主张损害赔偿。根据《民法典》第588条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。若实际损失超过所选定金或违约金数额，可另行主张赔偿超过部分。这是房屋买卖违约纠纷中最容易被误解的规则之一。
实践中，许多购房者在卖家违约后，既想拿走双倍定金、又想追讨违约金，结果被法院告知只能二选一。正确做法应是先评估实际损失，再选择更有利的索赔路径。
二、定金与违约金的法律概念
定金是《民法典》规定的担保方式，适用定金罚则：支付定金方违约，定金不退；收取定金方违约，双倍返还。《民法典》第586条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立。违约金则是双方约定的、一方违约时应支付的金钱赔偿。
根据《民法典》第588条，定金与违约金不能同时主张，当事人可选择适用；但若实际损失超过定金数额，可主张赔偿超过部分。下表对比两者核心差异：
| 对比维度 | 定金 | 违约金 |
|---|---|---|
| 法律性质 | 履约担保 | 违约赔偿约定 |
| 数额限制 | 不超主合同标的额20% | 以约定为准，过高可请求调减 |
| 主张方式 | 双倍返还或没收 | 按约定金额支付 |
| 能否叠加 | 二者择一，不可同时主张 | |
三、典型案例：东莞房价上涨卖家违约
2023年东莞某案：买方支付定金20万元后，卖家因房价上涨拒绝过户。法院判令卖家双倍返还定金40万元，并赔偿房价上涨差价损失18万元（即超出定金部分的实际损失）。该案清晰展示了“定金罚则+超出部分损害赔偿”的并用逻辑。
四、签约与维权操作清单
- 签约前核查卖家房产证、抵押情况、有无查封；
- 定金数额不超过合同总价20%，超出部分无效；
- 明确约定违约金数额（如总价10%）及计算方式；
- 约定解约后款项返还时限及逾期利息；
- 遇违约先评估实际损失，再决定选定金还是违约金；
- 委托律师发函催告，并视情况申请财产保全冻结房产，防止一房二卖。
此外，购房者应注意“定金”与“订金”的区别：订金不具备担保性质，违约时仅作返还处理，切勿在合同中混用二者，以免错失定金罚则的保护。
五、律师建议
遇到违约不要急于二选一，先算清实际损失金额。若损失远高于定金，应选择违约金并主张损害赔偿；若损失与定金相当，选择定金罚则更快捷。广东法院对房价上涨差价损失的认定趋于务实，购房者应尽早固定房价证据并申请保全。在房价波动明显时期，卖家违约风险上升，签约时预留较高的违约金比例并尽快完成过户，是更稳妥的自我保护方式。