一、定金与违约金的基本概念
定金是《民法典》规定的担保方式，定金罚则：支付定金方违约，定金不退；收取定金方违约，双倍返还。《民法典》第586条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
二、能否同时主张？法律规则
《民法典》第588条明确：定金与违约金不能同时主张，当事人可选择适用。但若实际损失超过定金数额，可主张赔偿超过部分。
三、实操建议
- 签约前核查卖家房产证、抵押情况、有无查封
- 定金数额不超过合同总价20%（超出部分无效）
- 明确约定违约金数额（如总价10%）
- 约定解约后款项返还时限及逾期利息
四、典型案例
2023年东莞某案：买方支付定金20万元后，卖家因房价上涨拒绝过户。法院判令卖家双倍返还定金40万元，并赔偿房价上涨差价损失18万元（超出定金部分）。
五、律师建议
遇到违约不要急于二选一，先评估实际损失金额。若损失远高于定金，应选择违约金并主张损害赔偿；若损失与定金相当，选择定金罚则更快捷。建议委托律师发律师函催告，并视情况申请财产保全冻结房产，防止一房二卖。