相比新房，二手房交易环节更多、风险点更复杂，稍有不慎就会踩坑。本文结合东莞本地交易实务，梳理二手房买卖中最常见的5个坑及应对策略。
一、坑1：产权调查不充分
签约前必须到不动产登记中心查询（查册）：房屋是否有抵押、查封、异议登记；产权人是否与卖方一致；房屋是否设有居住权。《民法典》第366条新增的居住权制度，意味着设有居住权的房屋，买受人可能无法要求居住权人搬离，购房前务必查清。同时，《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。因此查册核实是签约前的必修课，切勿轻信卖方的口头承诺。
二、坑2：共有房产只签一人
夫妻共有房产、一方继承但未分割的房产，如果只有一人签字，合同可能被认定无效或效力待定。即使持有公证委托书，也要核实委托人婚姻状况、公证书是否真实有效、是否系真实意思表示。
三、坑3：资金支付节点不当
最安全的付款方式是分三步走：定金（签约时支付，不超过总价10%）→首付款（过户前通过银行资金监管）→尾款（交楼验收确认后支付）。绝对避免把大额款项直接打入卖方个人账户而不做资金监管。
| 交易阶段 | 安全做法 | 高风险做法 |
|---|---|---|
| 签约 | 定金写入合同，约定违约责任 | 直接支付大额意向金、诚意金 |
| 过户前 | 首付款走银行资金监管账户 | 直接转账卖方个人账户 |
| 交楼 | 验收房屋、确认无欠费后付尾款 | 未验收即付清全款 |
补充：民法典规定定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力；二手房实务中通常约定在总价10%以内，违约时适用定金罚则。
四、坑4：学区名额已被占用
东莞部分区域实行学位锁定制度，同一套房产在小学6年、初中3年内学位不可重复使用。签约前应到教育部门核实房屋学位使用情况，并在合同中约定"学位未被占用"为卖方的承诺事项，写明违反时的违约责任。
五、坑5：户口迁移问题
合同要明确约定户口迁出时间与违约责任，东莞实务中通常约定按合同总价每日千分之一至千分之三的标准支付违约金。卖方逾期不迁的，买方可主张违约金并要求继续履行；因户籍政策限制，法院不能直接判令迁出户口，违约金条款就是最有效的约束手段。
六、律师建议
- 委托专业房产律师提供全程陪购服务：产权调查、合同起草与审核、资金监管方案设计、过户跟进；
- 签约前完成查册、核验共有人、核实学位与户口；
- 付款走资金监管，尾款与交楼挂钩；
- 保留聊天记录、付款凭证、查册报告等全部书面材料。
东莞已推行不动产“带押过户”等便民政策，签约前可同步咨询银行和税务部门，避免因贷款、税费问题导致合同履行障碍。