裁判要旨
业主大会决议调整物业费的，应当公平合理地对待全体业主。商住一体小区中，决议仅让商业房产业主单独承担物业管理成本增长、而住宅业主维持原标准的，违反公平原则，侵害部分业主合法权益，该决议可予撤销。
案例来源
广州某小区商业用房业主诉物业费调价案，入选广东省高级人民法院《司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例》，其裁判规则被归纳为《指引》第十五条。
原文链接：广东高院发布物业服务纠纷典型案例
基本案情
广州某小区一名商业用房业主不服物业费上涨，诉请法院判决调价无效，理由是："物业费竟然从1块5毛钱上涨到8块钱，无法接受！"
物业公司代理人辩称："新合同是经过业主大会决议通过的，怎么会无效？"
经查，该小区业主委员会组织召开业主大会，经表决后与物业公司签订新的物业管理服务合同，约定住宅物业维持之前物业费标准，但商业用房和车库收费标准从每月每平方米1.5元调至8元。
裁判理由与结果
法院判决认为，该小区为商住一体小区，商业物业业主和住宅业主应共同分摊物业管理成本，而业主大会表决仅让商业房产业主承担增长的物业管理成本，有违公平原则。法院据此支持该商业用房业主的诉请。
广东省高级人民法院将该案选入《司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例》，并将其中所涉裁判规则浓缩提炼，归纳为《指引》第十五条，确认了"调整物业费的决议因侵害部分业主权益可予撤销"的裁判观点。
广东高院审监一庭副庭长陈小丽表示："发布《指引》和典型案例，既能确保全省裁判尺度统一，又从源头上提升了审判质效，激发了'乘数效应'。"
裁判规则解读
一、物业费调整的合法程序
依据《民法典》第二百七十八条，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经业主共同决定。其中，"利用共有部分从事经营活动""有关共有和共同管理权利的其他重大事项"等，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
物业费标准的调整，通常需要经过业主大会依法定程序表决通过，并由业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同。程序合法是前提。
二、程序合法 ≠ 内容合法
本案的核心价值在于：即使业主大会的召集、表决程序没有瑕疵，决议的内容如果侵害部分业主的合法权益，仍可能被撤销。
《民法典》第二百八十条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一条是业主的"救济出口"。
本案中，商住一体小区的物业管理成本由商业与住宅业主共同分摊。如果仅提高商业房产业主的标准，实质上等于让部分业主单独承担全体受益的成本，构成对这部分业主权益的侵害。
三、撤销权的行使期限
《民法典》第二百八十条第二款同时规定，业主的撤销权应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。这一期限属于除斥期间，过期即消灭。
四、广东法院物业纠纷治理的整体思路
从广东高院发布的系列案例可以看出，处理物业纠纷的基本思路是"尊重业主自治 + 审查决议合法性"：
· 尊重自治——业主大会是小区治理的基本形式，法院原则上不干预业主自治范围内的事务；
· 审查合法性——但当自治决议违反法律规定、侵害部分业主权益时，法院依法予以纠正。
广东高院还通过"示范性诉讼+批量化调解"机制处理物业纠纷。据统计，2025年全省法院依托综治中心设立物业纠纷专业调解室 57 个，成功调解纠纷约 7.8 万件。
实务提示
对业主：
① 关注业主大会的通知、表决程序是否合法，特别是表决方式、参与人数与面积的比例是否达标；
② 如果认为决议侵害了自己的合法权益，应当在知道或应当知道决议之日起一年内提起撤销之诉，逾期将丧失权利；
③ 注意区分"程序瑕疵"与"内容侵害"两类主张，后者不需要证明程序违法，只需证明权益受损。
对业主委员会与物业服务企业：
① 调价方案应当公平对待各类业主，并在表决前充分说明成本构成与测算依据；
② 建议在调价时引入第三方成本测算或审计，避免"涨价理由不清"引发争议；
③ 保存完整的会议记录、表决记录、公示凭证，这是应对撤销之诉的关键证据。
争议解决路径：物业纠纷往往标的额不大但牵涉面广。建议优先通过社区调解、住建部门投诉等途径解决；确需诉讼的，可以关注广东法院推行的"示范性诉讼"机制——先由典型案件明确规则，其余同类纠纷参照调解或判决，效率更高。
来源与免责说明
本文所述案例系人民法院公开发布的典型案例，并非广东瀚杰律师事务所代理的案件。案例事实、裁判理由均引自发布机关的公开文本，本站仅作裁判规则梳理与实务提示，不代表对任何个案结果的预测。个案情况千差万别，具体法律问题请结合自身证据材料咨询专业律师。