裁判要旨
承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。该期间属于法定除斥期间，不存在中止、中断、延长的情形，一旦错过即消灭实体权利。双方事后再次约定延期付款，不会使该期间重新起算。
案例来源
某建设公司诉某房地产公司建设工程施工合同纠纷案，载广东省阳江市中级人民法院《建设工程领域典型案例》（2025-04-21 发布）“案例六”。
原文链接：阳江法院发布建设工程领域典型案例
基本案情
2015年12月10日，某房地产公司与某建设公司签订《标准施工合同》，某建设公司进场施工至2017年12月，因某房地产公司的建设资金不到位导致工程停工。2017年12月28日，双方签订《合同补充协议》，约定对已完成的工程量进行结算，并约定某房地产公司在结算之日起一个月内付清工程款。2018年1月30日，双方确定结算价734.51万元。
2022年1月10日，双方又签署《补充协议书二》，约定某房地产公司在2022年6月30日前付清全部工程款，此后双方又通过《请款函》和《复函》形式进一步将付款期限延长至2023年6月30日前，但某房地产公司仍未能依约付款。经多次催收未果，某建设公司于2024年7月12日提起诉讼，请求支付工程款734.51万元及违约金，并主张建设工程价款优先受偿权。
裁判理由与结果
法院生效判决认为，本案因工程中途停工，不宜以"建设工程竣工之日"或"约定的竣工之日"作为工程价款优先受偿权的起算时间。考虑双方于2017年12月28日通过《合同补充协议》就工程款结算及支付事宜达成合意，应以双方此时约定的付款时间作为起算时间。
案涉工程于2018年1月30日结算确认为734.51万元，则工程结算款的应付款时间为2018年2月28日前，故某建设公司可主张优先受偿权期间为2018年3月1日至2018年8月31日。
即使某建设公司与某房地产公司另行签订《补充协议书二》和再次达成合意将付款时间延期至2023年6月30日前，均不能使某建设公司重新获得主张建设工程价款优先受偿权的权利。故某建设公司于2024年7月12日起诉主张优先受偿权，已超过法定的行使期限。
法院在法官说法中指出：“主张建设工程价款优先受偿权的最长期间属于法定除斥期间，不存在中止、中断、延长的情形，一旦错过即消灭实体权利。建设工程价款优先受偿权除斥期间的设定，有利于促使承包人积极向发包人主张权利，防止因承包人长期怠于行使优先受偿权而妨碍其他权利人，稳定社会经济秩序。”
裁判规则解读
一、什么是"除斥期间"，与诉讼时效有何不同
这是本案最重要的知识点：
诉讼时效（一般三年）——针对请求权，可以中止、中断、延长；期间届满后，权利本身仍然存在，只是对方获得了抗辩权。
除斥期间——针对形成权（如撤销权、优先受偿权），不发生中止、中断、延长；期间届满，权利本身消灭。
也就是说：本案中某建设公司超过期限主张优先受偿权，不是"对方可以抗辩"，而是这项权利已经不存在了。工程款债权本身仍然有效（可继续主张），但"优先于其他债权人受偿"的效力消灭了。
二、优先受偿权的巨大价值
建设工程价款优先受偿权意味着：承包人可以就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，其清偿顺序甚至优于抵押权和其他债权（依据《民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》）。在发包人资不抵债的情况下，这一权利的实现与否，可能决定承包人能否拿回工程款。
正因如此，错过期限的代价极其沉重：本案中，某建设公司从"优先受偿"降为"普通债权"，在房地产公司资金链断裂的情况下，最终可能面临血本无归的风险。
三、"再次约定延期付款"为何不能重新起算
这是实践中最容易踩的坑。承包人的常见想法是"对方答应延期了，我再等等"——但法律上，除斥期间的起算点是"发包人应当给付建设工程价款之日"，而这个日期一旦确定，就不因双方事后延长付款期限而改变。否则，发包人只需不断承诺延期，就能无限延长承包人的权利期间，这显然不符合制度设计的初衷。
四、新旧规定的衔接
本案适用了民法典施行前的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号），其规定优先权行使期限为六个月。现行《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条已修改为：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
这一变化对承包人更为有利，但"合理期限"与"最长十八个月"的界限仍需谨慎对待——法院仍可认定在合理期限内未行使的不予保护。
实务提示
对承包人（施工单位）：
① 明确起算点——工程款应付之日（通常是结算确定的付款期限届满之日）。如果工程未竣工、中途停工，则以双方结算协议约定的付款时间为准（如本案）；
② 及时行使——不要因为对方口头承诺延期而放弃行使。建议在付款期限届满后立即书面催告，并明确主张建设工程价款优先受偿权；
③ 主张方式——既可以提起诉讼/仲裁主张，也可以以书面方式向发包人主张并保留送达证据（实践中建议直接起诉，以免争议）；
④ 同步做好证据保全——保留施工合同、工程量确认、结算文件、催告函件。
对发包人：建设工程价款优先受偿权对发包人（尤其是房地产开发企业）的融资安排影响巨大——它优先于抵押权。在项目融资时，应当向金融机构充分披露这一权利的存在，避免后续发生清偿顺位争议。
一句话总结：优先受偿权是建设工程领域"最值钱"的权利，但它是有保质期的，且过期作废、不可顺延。到期就必须行动，等待不是策略。
来源与免责说明
本文所述案例系人民法院公开发布的典型案例，并非广东瀚杰律师事务所代理的案件。案例事实、裁判理由均引自发布机关的公开文本，本站仅作裁判规则梳理与实务提示，不代表对任何个案结果的预测。个案情况千差万别，具体法律问题请结合自身证据材料咨询专业律师。